Direitos Reais De Gozo ou Fruição Sobre Coisas Alheias
Direitos reais são direitos subjetivos de ter, pelo qual pode o ser dominar coisas corpóreas e incorpóreas. O direito real sobre coisa alheia é o de receber, por meio de norma jurídica, permissão do seu proprietário para, usá-la ou tê-la como se fosse sua, em determinadas circunstâncias, ou sob a condição de acordo com a lei e com o que foi estabelecido em contrato válido. São eles:
Enfiteuse: CC de 1916 arts. 678 a 694 c/c NCC art. 2038
A enfiteuse, nos tempos antigos, consistia no direito de cultivar o campo alheio, mediante uma pensão anual e de aproveitá-lo tão amplamente como o faria o proprietário sem, no entanto, destruirlhe a substância. A enfiteuse conserva as mesmas características da era romana e está proibida pelo novo código civil, todavia, as relações enfitêuticas estabelecidas pelo código anterior continuam reguladas por ele entre os artigos 678 e 694.
Enfiteuse é um contrato real (de arrendamento) através do qual o proprietário de terreno alodial cede o domínio de um imóvel, restritiva e perpetuamente, a outrem, chamado enfiteuta, atribuindo-lhe o direito de percepção de toda a utilidade sobre o mesmo, com o encargo de lhe pagar uma pensão ou foro anual e a condição de conservar para si o domínio direto.
O dono ou senhorio continua sendo o proprietário, mas o domínio útil passa para o enfiteuta, como se também proprietário fosse.
O enfiteuta pode vender o domínio útil, respeitando o direito de preferência do senhorio direto e pagando-lhe um laudêmio ou taxa de dois e meio porcento do valor da venda. O enfiteuta tem também
o direito de resgate, ou seja, o direito de adquirir a terra, após 10 anos, mediante o pagamento de um laudêmio de dois e meio porcento, mais o valor de dez pensões anuais.
Constitui-se a enfiteuse por escritura pública com respectiva transcrição no Registro de Imóveis, por testamento ou sucessão hereditária; por usucapião (no caso do senhorio não ser o dono, lhe é dado o direito de usucapir em relação ao verdadeiro dono) = CC. art. 1238 e 1242.
Extingue-se a enfiteuse pela renúncia, pela deterioração do prédio, pela falta de pagamento, por três anos, das pensões anuais, ou ainda, pela morte do enfiteuta sem herdeiros64.
Servidões prediais: CC arts. 1378 e 1389
Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
As servidões representam o encargo ou ônus, que se estabelece sobre um imóvel em proveito ou utilidade de outro imóvel, pertencente a outro proprietário. Este ônus, a que se sujeita o imóvel ou prédio alheio, em favor de outrem, constitui para esse um direito real, que lhe assegura uso e gozo da serventia, que se constitui em servidão.
As servidões estabelecem-se somente entre prédios vizinhos, onde aquele submetido a ela é o serviente e o que se favorece chama-se dominante. São direitos reais de gozo sobre imóveis que, em virtude de lei ou vontade das partes, se impõem sobre o prédio serviente em beneficio do dominante.
Para que a servidão tenha existência será preciso a existência de um encargo que pode consistir numa obrigação de tolerar certo ato ou abster-se de praticar ou permitir que outro pratique, mas não se confundem com matéria de obrigação de não fazer posto que o ato que o constitui deve ser público e levado a registro.
Características da servidão:
a) é em regra uma relação entre prédios vizinhos mas podem não ser na medida em que, no caso das servidões contíguas, os imóveis se utilizam de outro sem que o sejam, como na passagem que favorece várias propriedades; b) privação do proprietário no uso e gozo de seu bem e, por isso, não pode recair sobre prédio do próprio titular; c) só podem ser instituídos sobre bens imóveis e sobre uma servidão não se pode constituir outra: a servidão é inalienável; d) é instituído em beneficio de um prédio e não de uma pessoa, ela serve a coisa e não ao dono; e) é perpétua e não se presume; f) não constituem servidão atos de mera tolerância, como o trânsito tolerado por cortesia.
Classificação das servidões:
a) rústicas: aquelas localizadas fora do perímetro urbano e servem
para tirar água de poço ou de cisterna do vizinho (servidão de água);
para transitar (servidão de passagem);
para conduzir o gado até o poço (servidão de bebedouro);
para pastagem do gado no terreno vizinho;
para caçar em propriedade alheia;
para extrair areia ou pedras.
b) urbanas: que serve para a utilidade de prédios edificados e servem
para permitir o escoamento de água do terreno para o do vizinho;
para não criar obstáculo à entrada de luz no prédio dominante;
para permitir que se abra janela na parede para obtenção de luz;
para gozar da vista da janela ou do terraço de sua casa;
para não construir prédio até certa altura.
Todas elas podem ser, ainda:
c) contínuas: quando existem independente de ato humano direto, embora seu exercício possa ser interrompido como p. ex. servidão de passagem de água, de iluminação, ventilação ou energia elétrica; d) descontínuas: quando seu exercício requer ação humana como p. ex. transitar, tirar água, pastagem… e) positivas: o proprietário do prédio dominante tem direito a uma utilidade do serviente, podendo praticar os atos necessários a esse fim; f) negativas: o proprietário do prédio serviente abstém-se de certa conduta que poderia livremente praticar não fosse a servidão; g) ativas: direito do dono do prédio dominante; h) passivas: dever ou encardo do prédio serviente; i) aparentes: quando se mostram por obras ou sinais exteriores; j) não aparentes: as que não se revelam externamente.
As servidões podem ser ainda quanto à sua origem: a) legais: que nascem por imposição legal podendo ou não (já que pode haver composição) ser determinadas por sentenças judiciais (CPC art. 979, II e 980, § 2°, III); b) naturais: como as águas, que decorrem dada a situação geográfica do imóvel; c) convencionais: que decorrem da vontade das partes ↓
por ato jurídico registrado.
pelo usucapião, nas servidões aparentes.
Extingue-se a servidão (CC art. 1388) pela renúncia, gratuita ou onerosa e, sendo onerosa tem
o nome técnico de resgate (CC art. 1388, I e III); pela confusão, que é a reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa (CC art. 1389, I), ou pela supressão de obras.
Usufruto: CC arts. 1390 a 1411
Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
Direito real conferido a alguém a quem se atribui o direito de fruir temporariamente as utilidades de coisa alheia, móvel ou imóvel, permitindo a retirada dos frutos (naturais, industriais ou civis) e utilidades que a coisa produz, sem alterar-lhe a substância.
O dono fica apenas com o direito abstrato de propriedade, sendo por isso chamado de nu proprietário, o beneficiário é o usufrutuário. O nu-proprietário pode dispor da coisa, mas o usufrutuário é quem, exercendo a posse direta, pode usar e gozar dela.
Tem o nome de quase usufruto ou usufruto impróprio aquele que recai sobre coisas fungíveis ou consumíveis. Mas Maria Helena Diniz afirma que não há usufruto de bens fungíveis ou consumíveis porque o usufrutuário deve conservar a substância da coisa para o nu-proprietário, o que teríamos, na verdade, é um contrato de mútuo (ver § 1° do art. 1392).
Pode recair o usufruto sobre:
a) bens imóveis: tanto por ato inter vivos como causa mortis deverá ser registrado no cartório de imóveis para ter efeito erga omnes (CC., art. 1391) e se estende aos acessórios da coisa e seus acrescidos (CC., art. 1392, §§ 2° e 3°)
b) sobre um patrimônio: pode instituir-se usufruto sobre o todo ou parte de um patrimônio o que ocorre com mais freqüência no direito hereditário quando o testador grava, p. ex. parte do patrimônio com esse ônus. (CC., 1405)
c) sobre direitos, desde que transmissíveis, como p. ex. usufruto de créditos e valores representados por títulos endossáveis, são representados, na sua maioria por frutos civis.
Características do usufruto:
a) é um direito real sobre coisa alheia; b) é temporário na medida em que não pode exceder a vida do usufrutuário (CC. art 1410, I) ou ao prazo de 30 anos (CC., 1410, III) se aquele for pessoa juíridica, e por isso pode estar sujeito a condição resolutiva ou a termo; c) a alienação do direito é vedada, mas é permitida a cessão de seu exercício (CC. art. 1393), assim o usufrutuário pode alugar a coisa, arrendá-la, por exemplo, sem necessidade de autorização do nuproprietário; d) é um direito impenhorável mas o seu exercício não o e, ou seja, recai penhora não sobre o direito mas sobre a percepção dos frutos ou utilidade da coisa.
Espécies de usufruto
a) Quanto à origem: legal: quando for instituído por lei em beneficio de certas pessoas como, por exemplo, o usufruto do pai ou da mãe sobre os bens dos filhos menores (CC art. 1689, I); o do cônjuge sobre os bens do outro, quando lhe competir tal direito (CC art. 1689, I)
⇒ convencional: ocorrerá quando o direito real de usar e doar tal coisa decorra de ato inter vivos ou mortis causa. Ele possui duas formas: a alienação: a que decorre de ato inter vivos ou mortis causa; e
a retenção: quando o dono do bem, por contrato, cede a nua propriedade e reserva para si o usufruto.
b) Quanto ao objeto:
próprio: quando recai sobre coisas inconsumíveis e infungíveis;
impróprio: quando recai sobre coisas consumíveis e fungíveis;
c) Quanto à sua extensão:
universal: quando recai sobre uma universalidade de bens, um patrimônio;
particular: quando tem por objeto uma ou várias coisas determinadas;
pleno quando abranger todos os frutos e utilidades sem exceções;
restrito quando houver restrições.
d) Quanto à sua duração:
temporário: quando subordinado a termo;
vitalício: quando condicionado à morte do usufrutuário;
sucessivo: quando instituído em favor de alguém, para que depois de sua morte se transfira a terceiro. Não existe essa modalidade visto que a nova lei diz que se extingue com a morte e impõe prazo de 30 anos. Mas existe ainda o usufruto simultâneo, que é tido por mais de uma pessoa, e que pode assumir as diversas facetas acima explicadas.
Extingue-se o usufruto (CC., art. 1410) pela morte do usufrutuário, pelo termo de sua duração, pela cessação da causa que o originou, pela destruição da coisa, pela consolidação (quando a mesma pessoa passa a ser o usufrutuário e o proprietário), pelo usucapião, por culpa do usufrutuário, quando tenta alienar deteriora ou deixa arruinar os bens, pela renúncia, etc.
Uso: CC arts. 1412 e 1413
Direito real de gozo ou fruição, que atribui a seu titular apenas o uso da coisa alheia, sem direito à administração e aos frutos, exceto daquilo que seja necessário ao consumo pessoal e da família. Aplica-se ao uso as regras relativas ao usufruto, no que for cabível. O uso pode ser chamado de usufruto em miniatura.
Habitação: CC arts. 1414 a 1416
O direito real de habitação restringe-se ao direito de morar em determinado prédio alheio. A lei dá esse direito, por exemplo, ao cônjuge sobrevivente sobre o imóvel destinado à residência da família, enquanto durar a viuvez, se o regime era o da comunhão universal, desde que seja o único bem imóvel deixado pelo cônjuge falecido.
Superfície: CC arts. 1369 a 1377
É o direito real pelo qual o proprietário concede a outrem, por tempo determinado, gratuita ou onerosamente, o direito de construir ou plantar em seu terreno por escritura registrada do Cartório de Imóveis.
A Propriedade Móvel Dos Direitos Reais de Garantias Sobre Coisas Alheias
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